Jeszcze kilka lat temu świadectwo charakterystyki energetycznej było traktowane jako dokument drugorzędny, często sprowadzany jedynie do formalnego załącznika do umowy. Obecnie jednak sytuacja uległa wyraźnej zmianie, ponieważ w 2025 roku świadectwo energetyczne stanowi realny element procesu sprzedaży i wynajmu nieruchomości. Co więcej, jego poprawność coraz częściej podlega szczegółowej weryfikacji świadectwa charakterystyki energetycznej.
Co istotne, świadectwo energetyczne nie jest sprawdzane wyłącznie przez jeden podmiot. W praktyce dokument ten może zostać zweryfikowany przez notariusza, pośrednika nieruchomości, kupującego, najemcę, a także poprzez centralny rejestr charakterystyki energetycznej budynków. Dlatego warto wiedzieć, kto dokładnie sprawdzi świadectwo, jak przebiega weryfikacja oraz jakie konsekwencje niesie brak lub nieważne świadectwo.
Czym jest świadectwo charakterystyki energetycznej i dlaczego podlega kontroli?
Świadectwo charakterystyki energetycznej to dokument, który określa zapotrzebowanie na energię budynku lub części budynku. W praktyce uwzględnia on zużycie energii potrzebnej między innymi na ogrzewanie, wentylację, przygotowanie ciepłej wody użytkowej, a w niektórych przypadkach również chłodzenie i oświetlenie.
Ponieważ świadectwo energetyczne wpływa na ocenę kosztów eksploatacji nieruchomości, ustawodawca wprowadził obowiązek jego sporządzania oraz mechanizmy kontroli. W konsekwencji świadectwo charakterystyki energetycznej stało się elementem spójnego systemu oceny efektywności energetycznej budynków, który funkcjonuje zarówno w Polsce, jak i w całej Unii Europejskiej.
Sprawdź więcej informacji czym jest świadectwo energetyczne tutaj.
Kto w praktyce może sprawdzić świadectwo energetyczne?
Wbrew obiegowej opinii weryfikacja świadectwa energetycznego nie ogranicza się do jednej instytucji. Wręcz przeciwnie, dokument ten bywa sprawdzany na kilku etapach obrotu nieruchomościami.
Świadectwo energetyczne może sprawdzić:
- notariusz sporządzający akt notarialny,
- pośrednik nieruchomości,
- kupujący lub najemca,
- audytor energetyczny,
- centralny rejestr charakterystyki energetycznej budynków.
Każdy z tych podmiotów zwraca uwagę na inne elementy dokumentu, dlatego jego poprawność ma kluczowe znaczenie dla bezpieczeństwa transakcji.
Notariusz – pierwsza i obowiązkowa weryfikacja świadectwa
Notariusz pełni szczególną rolę w procesie sprzedaży nieruchomości. Przede wszystkim przy sporządzaniu aktu notarialnego ma on obowiązek sprawdzić, czy sprzedający przekazał świadectwo charakterystyki energetycznej nabywcy.
W praktyce notariusz:
- weryfikuje, czy świadectwo zostało przekazane,
- sprawdza numer dokumentu,
- potwierdza, czy świadectwo energetyczne zostało wpisane do rejestru,
- ocenia, czy dokument wygląda na sporządzony przez osobę uprawnioną.
Jeżeli występuje brak świadectwa energetycznego, wówczas notariusz może odnotować ten fakt w akcie notarialnym. W konsekwencji sprzedający naraża się na odpowiedzialność prawną oraz finansową.
Pośrednik nieruchomości – kontrola jeszcze przed transakcją
Pośrednik nieruchomości coraz częściej sprawdza świadectwo energetyczne już na etapie przygotowania oferty. Dzieje się tak, ponieważ rośnie świadomość klientów, a jednocześnie zwiększa się odpowiedzialność zawodowa pośredników.
Pośrednik:
- sprawdza, czy właściciel posiada świadectwo,
- weryfikuje jego aktualność,
- dba o kompletność dokumentów do sprzedaży lub wynajmu.
W praktyce brak świadectwa może skutkować opóźnieniem publikacji oferty, mniejszym zainteresowaniem nieruchomością lub koniecznością pilnego sporządzenia dokumentu tuż przed finalizacją transakcji.
Kupujący i najemca – coraz bardziej świadomi uczestnicy rynku
Kupujący oraz najemca coraz częściej samodzielnie sprawdzają świadectwo energetyczne.
Co istotne, nie analizują oni wyłącznie faktu posiadania dokumentu, lecz również jego treść.
Najczęściej zwracają uwagę na:
- klasę energetyczną,
- przewidywane zużycie energii,
- spójność danych z rzeczywistością,
- możliwość weryfikacji w centralnym rejestrze.
Jeżeli świadectwo charakterystyki energetycznej budzi wątpliwości lub nie da się go sprawdzić, wówczas zaufanie do sprzedającego spada, a negocjacje stają się znacznie trudniejsze.
Centralny rejestr charakterystyki energetycznej budynków – klucz do weryfikacji
Każde legalne świadectwo charakterystyki energetycznej musi zostać wpisane do centralnego rejestru charakterystyki energetycznej budynków. Rejestr ten jest prowadzony przez ministerstwo rozwoju i technologii, co zapewnia jednolite zasady kontroli.
Centralny rejestr umożliwia:
- sprawdzić numer świadectwa,
- potwierdzić datę sporządzenia,
- zweryfikować dane audytora,
- ustalić, czy dokument jest ważny.
Jeżeli brak wpisu w rejestrze, oznacza to, że świadectwo nie posiada mocy prawnej i nie spełnia wymogów ustawy o charakterystyce energetycznej budynków.
Audytor energetyczny – kto sporządza i odpowiada za dokument?
Audytor energetyczny to osoba uprawniona do sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej. Jednocześnie widnieje ona w wykazie osób uprawnionych do sporządzania świadectw, który prowadzi ministerstwo właściwe do spraw rozwoju.
Audytor:
- sporządza świadectwo energetyczne,
- stosuje obowiązującą metodologię wyznaczania charakterystyki energetycznej,
- ponosi odpowiedzialność za rażące i oczywiste błędy.
Dlatego świadectwo sporządzone przez osobę bez uprawnień nie tylko traci ważność,
ale również może narazić właściciela nieruchomości na poważne konsekwencje.
Brak świadectwa energetycznego – jakie są konsekwencje?
Brak świadectwa charakterystyki energetycznej wiąże się z realnymi skutkami.
Najczęściej są to:
- kara za brak świadectwa,
- opóźnienie sprzedaży lub wynajmu,
- utrata wiarygodności wobec kupującego lub najemcy,
- ryzyko problemów formalnych przy kontroli.
W praktyce koszt sporządzenia świadectwa jest niewielki, natomiast ryzyko wynikające z jego braku może być znacznie wyższe.
Świadectwo energetyczne online – czy jest tak samo weryfikowane?
Świadectwo energetyczne online podlega dokładnie takiej samej weryfikacji jak dokument sporządzony w formie tradycyjnej. Kluczowe znaczenie ma bowiem to, czy:
- dokument sporządziła osoba uprawniona,
- świadectwo zostało wpisane do centralnego rejestru,
- spełnia wymogi formalne dotyczące uzyskania świadectwa.
Forma przekazania dokumentu nie wpływa na jego ważność, o ile spełnia on wszystkie wymogi prawne.
Jak upewnić się, że świadectwo energetyczne jest bezpieczne?
Aby mieć pewność, że świadectwo energetyczne jest bezpieczne i ważne, warto:
- sprawdzić numer dokumentu w rejestrze,
- zweryfikować dane audytora,
- upewnić się, że nie minął okres ważności,
- sprawdzić, czy budynek nie przeszedł istotnej modernizacji, co może wymagać nowego świadectwa.
Dzięki temu ryzyko problemów przy sprzedaży lub wynajmie nieruchomości zostaje znacząco ograniczone.
Podsumowanie – kto sprawdzi Twoje świadectwo energetyczne?
Najważniejsze kwestie, o których warto pamiętać:
- świadectwo charakterystyki energetycznej podlega realnej weryfikacji,
- dokument może sprawdzić notariusz, pośrednik, kupujący i najemca,
- kluczową rolę odgrywa centralny rejestr charakterystyki energetycznej budynków,
- brak świadectwa energetycznego wiąże się z ryzykiem kary,
- tylko dokument sporządzony przez osobę uprawnioną jest legalny.
Świadectwo energetyczne w 2026 roku nie jest już dokumentem „do szuflady”, lecz elementem, który realnie wpływa na bezpieczeństwo i powodzenie całej transakcji.