Wynajem mieszkań w Polsce jest popularnym sposobem inwestowania, ale dla właścicieli nieruchomości wiąże się z wieloma obowiązkami prawnymi. Jednym z nich jest posiadanie świadectwa energetycznego, czyli dokumentu określającego klasę energetyczną budynku.
Nie każdy właściciel wie, kiedy certyfikat jest wymagany, jakie są konsekwencje jego braku i jakie korzyści przynosi prawidłowe sporządzenie dokumentu. W tym artykule szczegółowo opisujemy wszystkie aspekty związane ze świadectwem energetycznym w kontekście wynajmu mieszkania.
Czym jest świadectwo energetyczne?
Świadectwo energetyczne (inaczej certyfikat energetyczny lub SCHE) to dokument określający:
- Roczne zapotrzebowanie budynku na energię niezbędną do ogrzewania, wentylacji i przygotowania ciepłej wody użytkowej
- Klasę energetyczną nieruchomości w skali od A (najbardziej energooszczędna) do G (najbardziej energochłonna)
Dokument jest sporządzany przez uprawnionego audytora energetycznego i ma zarówno znaczenie prawne, jak i praktyczne.
Dlaczego warto mieć świadectwo energetyczne?
- Ułatwia wynajem mieszkania, ponieważ najemcy coraz częściej pytają o koszty eksploatacji
- Jest wymagane prawnie przy podpisywaniu umowy najmu w wielu sytuacjach
- Pozwala właścicielowi planować inwestycje w poprawę efektywności energetycznej
Więcej o samym świadectwie energetycznym przeczytasz w artykule: Świadectwo energetyczne – czym jest SCHE i do czego służy?
Kiedy świadectwo energetyczne jest obowiązkowe przy wynajmie?
Zgodnie z przepisami prawa, świadectwo energetyczne jest wymagane w przypadku:
- Wynajmu nowego budynku – od momentu oddania budynku do użytkowania.
- Wynajmu istniejącego budynku – jeśli wcześniej nie sporządzono certyfikatu, właściciel musi go przygotować przy wynajmie.
- Zmiany właściciela lub długotrwałego najmu – świadectwo może być wymagane przy przekazaniu mieszkania nowemu najemcy.
Wyjątki od obowiązku
Niektóre budynki są zwolnione z obowiązku posiadania świadectwa energetycznego:
- Budynki przeznaczone do wyburzenia
- Budynki o powierzchni użytkowej poniżej 50 m² w przypadku najmu krótkoterminowego
- Budynki przemysłowe, magazynowe lub rolnicze nieużytkowane w sposób ciągły
Jak świadectwo energetyczne wpływa na wynajem mieszkania?
1. Większa atrakcyjność oferty
Coraz więcej najemców poszukuje mieszkań, które będą dla nich tanie w eksploatacji. Jeśli dysponujemy lokalem mieszkalnym o wysokiej klasie energetycznej (np. A lub B), wówczas będzie to nasza niezaprzeczalna przewaga nad innymi wynajmującymi, oferującymi nieruchomości o niższych klasach (np. D czy niższej).
2. Przejrzystość kosztów
Posiadanie świadectwa energetycznego umożliwia najemcy oszacowanie takich kosztów jak:
- ogrzewania mieszkania,
- przygotowania ciepłej wody,
- ewentualnych innych związanych z eksploatacją mieszkania.
Dzięki temu najemca nie zostaje zaskoczony wysokimi rachunkami, a tym samym właściciel nie musi obawiać się kłótni czy pretensji ze strony najemcy.
3. Wpływ na cenę najmu
Mieszkania o wysokiej efektywności energetycznej mogą być wynajmowane po wyższej cenie, co w praktyce zwiększa dochód właściciela.
Jak uzyskać świadectwo energetyczne przy wynajmie mieszkania
Uzyskanie świadectwa energetycznego wymaga współpracy z uprawnionym audytorem energetycznym, ale proces może przebiegać zdalnie lub z wizją lokalną, w zależności od charakteru budynku i dostępnych danych. Właściciel mieszkania powinien znać kolejne kroki:
1. Wybór uprawnionego audytora
Świadectwo może sporządzić tylko osoba posiadająca odpowiednie kwalifikacje i wpis do rejestru audytorów energetycznych. Warto wybrać audytora z doświadczeniem w podobnych mieszkaniach, co zapewnia dokładność i rzetelność dokumentu.
2. Przygotowanie dokumentacji budynku
Niezależnie od sposobu sporządzenia świadectwa, warto zgromadzić podstawowe dane o mieszkaniu:
- Rzut mieszkania i powierzchnia poszczególnych pomieszczeń
- Informacje o instalacji grzewczej, wentylacyjnej i przygotowania ciepłej wody
- Dane o oknach, drzwiach i izolacji budynku
Im dokładniejsze informacje, tym łatwiej audytorowi opracować dokument, zarówno zdalnie, jak i podczas wizji lokalnej.
3. Sporządzenie świadectwa energetycznego
Świadectwo może być sporządzone:
- Zdalnie – na podstawie dostarczonej dokumentacji technicznej i danych o budynku
- Z wizją lokalną – audytor może dokonać oględzin mieszkania, aby zweryfikować stan instalacji i izolacji
4. Sporządzenie świadectwa energetycznego
Na podstawie danych technicznych i pomiarów audytor oblicza roczne zapotrzebowanie energetyczne mieszkania i przypisuje odpowiednią klasę energetyczną (A–G).
5. Udostępnienie dokumentu najemcy
Gotowe świadectwo należy przechowywać i udostępnić najemcy przed podpisaniem umowy najmu lub na jego żądanie w trakcie trwania umowy.
6. Aktualizacja świadectwa w razie zmian
Jeżeli mieszkanie przejdzie modernizację wpływającą na efektywność energetyczną (np. wymiana okien, ocieplenie ścian, nowy system grzewczy), świadectwo należy odnowić, aby było aktualne i zgodne z prawem.
Kto sporządza świadectwo energetyczne?
Świadectwo musi być sporządzone przez uprawnionego audytora energetycznego, który posiada odpowiednie kwalifikacje i wpis do rejestru audytorów.
Proces sporządzania świadectwa:
- Audytor dokonuje wizji lokalnej mieszkania lub domu
- Sprawdza instalacje grzewcze, wentylacyjne i okna
- Oblicza roczne zużycie energii na podstawie danych technicznych budynku
- Przydziela klasę energetyczną (A–G)
- Sporządza dokument zgodny z przepisami prawa
Uwaga: Nielegalne jest przygotowywanie świadectwa samodzielnie – grożą za to kary finansowe.
Więcej o tym, kto sprawdza świadectwo energetyczne, znajdziesz w artykule: Notariusz, pośrednik, kupujący – kto sprawdzi Twoje świadectwo energetyczne?
Obowiązki właściciela związane z przechowywaniem i udostępnianiem świadectwa
Właściciel mieszkania musi:
- Przechowywać dokument – świadectwo powinno być dostępne w formie papierowej lub elektronicznej.
- Udostępniać dokument najemcy – przed podpisaniem umowy najmu lub na jego żądanie w trakcie trwania umowy.
- Aktualizować świadectwo – w przypadku remontów lub modernizacji, które wpływają na efektywność energetyczną mieszkania.
Brak świadectwa lub nieaktualny dokument może skutkować:
- Sankcjami finansowymi
- Utrudnieniem sprzedaży lub wynajmu mieszkania
- Konfliktami z najemcami
Korzyści dla właściciela wynikające ze świadectwa energetycznego
- Większa przejrzystość kosztów dla najemcy – mniejsza liczba reklamacji i konfliktów
- Wyższa atrakcyjność mieszkania – możliwość wynajmu po wyższej cenie
- Planowanie modernizacji – dokument pozwala określić, które inwestycje zwiększą efektywność energetyczną i obniżą koszty
- Zgodność z przepisami prawa – brak ryzyka kar i problemów prawnych
Więcej o praktycznych korzyściach świadectwa energetycznego przeczytasz w artykule: Jakie realne korzyści daje świadectwo energetyczne?
Podsumowanie
Świadectwo energetyczne jest obowiązkowe przy wynajmie mieszkań w wielu przypadkach i pełni zarówno funkcję prawną, jak i praktyczną. Dobrze sporządzone świadectwo pozwala właścicielowi:
- Zwiększyć atrakcyjność oferty wynajmu
- Określić realne koszty eksploatacji
- Planować modernizacje budynku
Uzyskanie świadectwa wymaga współpracy z uprawnionym audytorem oraz zgromadzenia dokumentacji budynku, jednak proces ten jest prosty, jeśli zna się jego kroki. Prawidłowo sporządzone i aktualne świadectwo chroni właściciela przed problemami prawnymi i pozwala efektywnie zarządzać wynajmowaną nieruchomością.